Lista pytań (FAQ)
Lista zawiera najczęściej zadawane pytania pracownikom Administracji. Wskazanie któregoś z pytań (kliknięcie) przenosi do odpowiedzi udzielanej w danym przypadku.
PYTANIA:
ODPOWIEDZI:
1) Remont – jakie czynności NIE muszę zgłaszać do administracji?

Podczas prowadzenia prac remontowych nie musimy zgłaszać:

  • malowania ścian wewnętrznych,
  • wymiany paneli podłogowych,
  • kafelek lub parkietu,
  • malowania wewnętrznych elementów stolarki,
  • malowania sufitów,
  • kładzenie gładzi i regipsów,
  • montażu sufitów podwieszanych oraz innych elementów nie zmieniających rozmieszczenia ścian wewnętrznych,
  • wymiany gniazdek elektrycznych i antenowych,
  • wymiany armatury sanitarnej

Oczywiście nie musimy zgłaszać również różnego rodzaju drobnych czynności prowadzonych wewnątrz pomieszczeń:

  • osadzenie kołków,
  • nawiercenie otworów,
  • kładzenie szpachli,
  • gładzi itp.

Trzeba jednak pamiętać iż wszystkie te prace muszą być prowadzone zgodnie z regulaminem mieszkańca. Więcej szczegółów można znaleźć w artykule "Przebudowa i modernizacja mieszkania lub lokalu użytkowego."

Powrót do pytań
2) Remont – jakie czynności MUSZĘ zgłosić do administracji?

Istnieje szereg prac jakie MUSZĄ być zgłoszone do administracji przed rozpoczęciem remontu oraz które wymagają pozwoleń. Obowiązek zgłoszenia dotyczy większości czynności remontowo-budowlanych dotyczących zewnętrznej elewacji budynków oraz prac na zewnątrz lokalu. W szczególności wszelkie prace wpływające na dotychczasowy wygląd - malowanie, montaż i demontaż, prace murarskie, budowlane. Prace wewnątrz lokalu są w mniejszym stopniu wymagają pozwoleń i zgłoszeń jednak nadal większa ingerencja w lokal wymaga wystąpienia o pozwolenia. Podobnie jest z bardzie zaawansowanymi pracami hydraulicznym czy elektrycznymi.

Więcej szczegółów oraz listę prac można znaleźć w artykule "Przebudowa i modernizacja mieszkania lub lokalu użytkowego."

Powrót do pytań
3) Jaki sens ma rozliczanie na podstawie podzielników skoro i tak muszę płacić koszty stałe oraz wspólne ?

Podzielniki kosztów mają za zadanie zindywidualizowanie kosztów centralnego ogrzewania w budynkach wielolokalowych (blokach), ale nie mogą premiować nadmiernie „oszczędzających” kosztem innych mieszkańców. Ma to być rozliczenie indywidualne, ale uwzględniające faktyczny „rozbiór” ciepła w budynku.

Przy obecnym rozdziale kosztów zmiennych, gdzie 50% tych kosztów rozliczne jest według wskazań podzielników, nie można twierdzić, że jest to „niekorzystne”, ponieważ jest to mimo wszystko znaczna kwota w całkowitej wartości zakupu ciepła w budynkach rozliczanych na podstawie wskazań podzielników kosztów. Przede wszystkim takie rozliczenia nie mogą być „korzystne” lecz muszą być sprawiedliwe, ustalające rzeczywisty udział poszczególnych mieszkań w kosztach ciepła pobranego przez budynek – stąd udział kosztów stałych i wspólnych nie może być już mniejszy.

Należy również znaczyć, że w podzielniki przyczyniają się do pro-oszczędnych zachowań mieszkańców.

Powrót do pytań
4) Mam „ciepłe mieszkanie” to za co płacę?

Tego typu pytania padają głównie ze stromy mieszkańców, których koszt centralnego ogrzewania mieszkania rozliczany jest z uwzględnieniem wskazań podzielników kosztów, które są znikome lub nawet zerowe, czyli ogrzewających swoje mieszkanie ciepłem sąsiadów, przenikającym przez ściany wewnętrzne i stropy. Niestety, ciepło w mieszkaniach przy zakręconych grzejnikami nie bierze się znikąd, a podstawowa zasada rozliczenia jest następująca: zawsze suma kosztów indywidualnych musi być równa kwocie ogólnej za ciepło pobrane w tej nieruchomości (jednostce rozliczeniowej).

Wynika z tego, że jeżeli jeden lokator zapłaci mniej, to inny lokator musi zapłacić więcej. Jeżeli nieruchomość na przykład ma 20 mieszkań, to ogólna kwota za zużyte ciepło rozkłada się na 20 lokatorów. Jeżeli u jednego z mieszkańców podzielniki wskazują zero, to praktycznie kwota, którą rozlicza się wg podzielników rozkłada się na 19 lokatorów i jest wyższa, niżby rozkładała się na 20 mieszkań. W wyniku takiej „oszczędności” sąsiedzi takiego mieszkania, w którym zakręcono grzejniki, płacą średnio więcej według wskazań podzielników, niżby zapłacili normalnie, gdyż to oni ogrzewają to mieszkanie.

Skala ta potęguje się wraz z wielkością nieruchomości i odsetkiem „oszczędzających” mieszkańców. Dlatego należy przede wszystkim odpowiedzieć na następujące pytanie - czy lokator powinien płacić za ciepło, które zużył, czy za ciepło, które pobrał z własnych kaloryferów? Odpowiedź nasuwa się sama – powinien płacić za ciepło zużyte, czyli za to, które zyskał od sąsiadów. Biorąc pod uwagę, że w zakupie ciepła występują koszty stałe i zmienne – to bezwzględnie takie mieszkanie musi w pełni partycypować w kosztach stałych (wyodrębniony koszt mocy zamówionej), jak również w 50% kosztów zmiennych, jako koszcie wspólnym, który i tak nie do końca pokrywa koszty ciepła m.in. z przyległych mieszkań oraz zysków od pionów oraz nieopomiarowanych łazienek itp.

Mieszkańcy negują rozliczenia z dużym udziałem kosztów rozliczanych według powierzchni mieszkań, ponieważ nie znają zasad ogrzewania budynków wielolokalowych oraz struktury zakupu ciepła. Mieszkańcy „normalnie” użytkujący grzejniki nic nie tracą, bo koszt stały i wspólny tak naprawdę nie są stałe, ponieważ dla każdego sezonu są inne, zależne od całkowitego zużycia ciepła w danym sezonie i cen dostawcy.

Powrót do pytań
5) Płacimy zbyt dużo, ponieważ Spółdzielnia zamawia za dużo ciepła !

Jak wspomniano powyżej – całkowity koszt energii cieplnej składa się z kosztów stałych i zmiennych. Koszt stały naliczany jest według tzw. mocy zamówionej, która jest stała w trakcie całego roku (również latem). Wielkość ta nie jest „zamawiana” corocznie przez spółdzielnię, ponieważ jest to parametr wyliczany na podstawie zapotrzebowania budynku na energię cieplną. Zmiana tej wielkości może nastąpić w przypadku termomodernizacji budynku, a podstawą tej zmiany są wyliczenia z audytu.

Definicja mocy zamówionej jest określona w przepisach. I tak ustawodawca określił zamówioną moc cieplną jako ustaloną przez odbiorcę największą moc cieplną, jaka w ciągu roku występuje w danym obiekcie dla warunków obliczeniowych, która powinna uwzględniać moc cieplną niezbędną dla:

- pokrycia strat ciepła w obiekcie w celu utrzymania normatywnej temperatury i wymiany powietrza w pomieszczeniach znajdujących się w tym obiekcie,

- zapewnienia otrzymania normatywnej temperatury ciepłej wody w punktach czerpalnych, znajdujących się w tym obiekcie,

- zapewnienia prawidłowej pracy innych urządzeń lub instalacji, zgodnie z określonymi dla nich warunkami technicznymi i wymaganiami technicznymi.

Dla naszej strefy klimatycznej warunki obliczeniowe stanowi temperatura powietrza atmosferycznego –180C (minus) i nie ma tu żadnego znaczenia, czy taka temperatura wystąpiła w trakcie sezonu grzewczego.

Niektórzy mieszkańcy upatrują w obniżeniu wielkości mocy zamówionej potencjalne oszczędności, ale wynika to wyłącznie z braku znajomości tego tematu. W przypadku zaniżenia wielkości tej mocy pojawia się problem z ogrzewaniem budynku nie tylko przy ujemnych temperaturach, ale w pełnym przedziale temperatur, ponieważ do danej wielkości mocy dostawca ogranicza przepływ wody grzewczej w węźle cieplnym, a tym samym ogranicza ilość dostarczanego ciepła nie tylko na potrzeby centralnego ogrzewania, ale również do podgrzewu wody.

Powrót do pytań
6) Sąsiad ma większą nadpłatę ! W budynkach bez podzielników grzeją ile chcą i mają jeszcze nadpłaty ! W innej spółdzielni mają nadpłaty !

Nadpłata lub niedopłata nie jest żadnym wskaźnikiem kto więcej lub mniej płaci za centralne ogrzewanie lub inne media. Jak wspomniano, jest to wynik odniesienia rzeczywistego kosztu po rozliczeniu do zsumowanych zaliczek, które mogły być niedoszacowane lub przeszacowane. Nie jest sztuką, aby wszyscy z Państwa po rozliczeniu mediów mieli nadpłatę. Wystarczy z dużym naddatkiem zaprognozować zaliczki i efekt murowany. Biorąc pod uwagę corocznie wzrastające ceny mediów oraz ich coraz większy udział w opłatach za mieszkanie – zawyżanie zaliczek spowodowałoby jedynie dodatkowy wzrost tych opłat, co mimo wszystko byłoby przez Państwa ponownie negowane. Różnice w wynikach rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania w obrębie tej samej jednostki rozliczeniowej, rozlicznej na podstawie wskazań podzielników kosztów, wynikają przede wszystkim ze zróżnicowanych kosztów indywidualnych oraz indywidualnych zaliczek. W takich jednostkach każde mieszkanie ma inne koszty oraz inne zaliczki, ustalone na podstawie kosztów z poprzedniego okresu rozliczeniowego kosztów, a ewentualne zmiany we wskazaniach podzielników przesądzają o wyniku końcowym. Aby porównać kto ile płaci za ogrzewanie nie można porównywać nadpłat lub niedopłat, lecz koszt po rozliczeniu, a przede wszystkim koszt w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni mieszkania. W budynkach bez podzielników średni koszt ogrzewania 1 m2 powierzchni mieszkania jest najmniej o 20% wyższy niż w porównywalnym budynku rozlicznym z podzielników, a tym samym zaliczki są również wyższe. W takich jednostkach, jeżeli wystąpi nadpłata - to wszyscy maja nadpłatę w wysokości proporcjonalnej do powierzchni mieszkań, ponieważ zaliczki są ustalane również proporcjonalnie do powierzchni. W przypadku niedopłat zasada jest analogiczna.

Porównując opłat z innymi spółdzielniami lub budynkami należy brać po uwagę nie tylko koszt w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni mieszkania, ale również stan budynku (rok budowy, termomodernizacje itp.) oraz sposób rozliczania – z podzielnikami lub bez. Uwzględnienie takich danych ma kolosalne znaczenie, ponieważ ceny energii cieplnej we Wrocławiu są jednakowe dla wszystkich odbiorców Fortum, a ogólny koszt poboru ciepła to jedynie wynik zapotrzebowania i poboru ciepła danego budynku.

Powrót do pytań
7) Zima była ciepła, a po rozliczeniu kosztów centralnego wystąpiła niedopłata !

W przypadku rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania obowiązuje taka sama zasada ustalania zaliczek jak dla innych mediów i usług rozliczanych okresowo. W odróżnieniu od innych mediów na koszty energii cieplnej składają się stosunkowo wysokie koszty stałe (związane z tzw. mocą zamówioną) i koszty zmienne, które określane są na podstawie wskazań ciepłomierzy. W przypadku kosztów stałych można je stosunkowo dokładnie zaprognozować, ponieważ są niezależne od warunków atmosferycznych. Natomiast przy prognozowaniu kosztów zmiennych trudno oszacować wpływ pogody na pobór ciepła, a tym samy można nie doszacować lub przeszacować wysokość tego kosztu. Dlatego całkowity koszt ogrzewania w danym roku jest wyłącznie wynikiem rzeczywistego poboru energii cieplnej zarejestrowanego na ciepłomierzu w węźle cieplnym. Niestety przy tzw. „ciepłej zimie” ilość ciepła niezbędnego do ogrzania mieszkań i budynku nie musi być mniejsza, a tym samym koszt jego poboru. Oprócz temperatur zewnętrznych na pobór energii cieplnej ma duży wpływ wilgotność powietrza, która przy „ciepłych zimach” jest znaczna, a tym samym zużycie ciepła jest wyższe jak przy temperaturach ujemnych. Biorąc pod uwagę, że prognozowane zaliczki nie są znacznie przeszacowane – to nieprzewidziany wzrost poboru ciepła, a tym samym kosztów, powoduje wystąpienie niedopłat.

Powrót do pytań
8) Dlaczego rozliczania wody z mieszkańcami nie prowadzi bezpośrednio MPWiK podobnie jak w przypadku energii elektrycznej obsługiwanej przez Tauron?

Taka możliwość jest przewidziana we wspomnianej ustawie „o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków” z dnia 7 czerwca 2001 r. z późniejszymi zmianami, ale warunki na jakich zakłady wodociągowe przejmują opomiarowanie w mieszkaniach są takie, że praktycznie jest to rozwiązaniem generującym jedynie dodatkowe koszty dla mieszkańców. Ponadto, problem różnicy bilansowej nie znika, ponieważ różnicą pomiędzy sumą wskazań wodomierzy mieszkaniowych a wodomierzem głównym obciążany jest zarządca, a ten i tak jest zobowiązany do jej rozliczenia na mieszkańców danej nieruchomości.

Powrót do pytań
9) Jeżeli wodomierze nie są dokładne, to po co montowane są wodomierze z odczytem radiowym – jak i tak mamy płacić za niedobór bilansowy wody ?

Zastosowanie wodomierzy z odczytem radiowym o wyższej klasie metrologicznej ma przede wszystkim za zadanie zminimalizowanie wielkości różnicy bilansowej, ale nie wyeliminuje jej całkowicie. Wodomierze montowane w Państwa mieszkaniach są wyższej klasy metrologicznej i dzięki temu charakteryzują się m.in. niższym tzw. progiem rozruchu, a przede wszystkim swoje własności metrologiczne zachowują przez dłuższy okres użytkowania, ponieważ z upływem czasu większość wodomierzy innych klas coraz bardziej zaniża wskazania, a tym samym potęguje różnicę bilansową.

Na wielkość różnicy bilansowej mają wpływ nie tylko wskazania wodomierzy mieszkaniowych, lecz również metodyka odczytów. Ważne jest, aby w całym budynku był zamontowany jeden typ wodomierzy, a odczyty były dokonywane w jednym czasie – również zużyć na wodomierzu głównym. Spełnienie tych warunków zapewniają obecnie montowane wodomierze z odczytem radiowym, które „zapamiętują” wskazania na koniec każdego miesiąca, a tym samym na wielkość różnicy bilansowej nie wpływają odczyty podawane w różnych terminach lub nawet nie podawane przez szereg miesięcy bez możliwości ich weryfikacji ze względu na brak dostępu do tych mieszkań. Ponadto, wodomierze te rejestrują wsteczne przepływy, które mają miejsce szczególnie na wodomierzach ciepłej wody ze względu na „przepychanie” zimnej wody o wyższym ciśnieniu do instalacji ciepłej wody. Dodatkowo uzyskujemy informacje ingerencji we wskazania wodomierza np. przez próby przyłożenia magnesu.

Powrót do pytań
10) Dlaczego mamy płacić za wodę, której nie zużywamy ? Mamy zamontowane wodomierze i nie będziemy płacić za innych !

Temat ten był obszernie opisany w jednym z biuletynów, ale w skrócie ponownie wspomnimy o podstawowych przyczynach występowania tego „zjawiska”.

Problem niedoborów powstaje z faktu rozliczania się zarządcy z mieszkańcami na podstawie indywidualnych liczników mieszkaniowych, których suma wskazań nigdy nie jest równa wskazaniu wodomierza głównego na przyłączu budynku. Powstały ujemny bilans oczywiście muszą pokryć mieszkańcy danego budynku i tu powstaje prawdziwy problem dla zarządcy – tym bardziej, że do takiego rozliczenia zobowiązuje go art. 26 ustawy „o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków” z dnia 7 czerwca 2001 r. z późniejszymi zmianami. Po 30 lipca 2007 r. problem ten jeszcze się powiększył. O ile do tamtej pory większość spółdzielni mieszkaniowych bilansu wody dokonywała w stosunku do całości zasobów, to teraz rozliczenie musi dotyczyć poszczególnych nieruchomości (art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873). Obecnie, po wejściu ustawy o spółdzielczości, analiza bilansu wody musi dotyczyć poszczególnych nieruchomości.

Główną przyczyną powstawania różnic bilansowych są niedokładności wskazań wodomierzy mieszkaniowych (nawet tych radiowych), ponieważ w świetle definicji technicznych wodomierze należą do bardzo mało dokładnych przyrządów pomiarowych. Przepisy metrologiczne są dość niejasne i określają błędy dopuszczalne podczas legalizacji wodomierza (dopuszczenia do użytku), ale nie określają błędów wodomierza pracującego w instalacji, które są najmniej dwa razy wyższe.

Dlatego różnica bilansowa wynika z ilości wody, która przepłynęła przez Państwa wodomierze mieszkaniowe, ale nie została przez te wodomierze zarejestrowana i z takiego powodu rozliczenie tej różnicy jest wprost proporcjonalne do naliczeń, które wynikają ze wskazań wodomierzy mieszkaniowych.

Powrót do pytań
11) Skąd w rozliczeniach biorą się niedopłaty skoro comiesięcznie wnosimy opłaty zgodnie z naliczeniami Spółdzielni ?

Większość opłat, które podlegają okresowemu (najczęściej rocznemu) rozliczeniu jest zaliczkami na poczet rzeczywistych kosztów dostawy danego medium lub usługi. Wysokość tych zaliczek jest prognozowana, ponieważ rzeczywisty koszt będzie znany dopiero po wystawieniu i zaksięgowaniu faktur od dostawców mediów lub usług dla danej nieruchomości. Dlatego niedoszacowanie tych zaliczek powoduje powstanie niedopłat (wyższe koszty od planowanego, prognozowanego kosztu) lub nadpłat przy ich przeszacowaniu. Należy tu zaznaczyć, że są to koszty wyłącznie danej nieruchomości bez żadnych narzutów i sztucznych podziałów, a intencją Zarządu przy ustalaniu wysokości zaliczek jest wyłącznie pokrycie tych kosztów bez nadmiernych nadpłat lub niedopłat. Niestety prognozy rzadko okazują się trafione w 100% z uwagi na szereg czynników wpływających na kształtowanie wysokości tych kosztów.

Powrót do pytań
12) Przetargi i zlecenia SM Piast

Aktualna lista przetargów oraz zapotrzebowania na usługi SM Piast znajduje się w zakładce przetargi. Znajdziecie tam Państwo wszystkie aktualnie ogłoszone przetargi. Aby wziąć udział w przetargu należy złożyć ofertę przygotowaną wg informacji podanych w specyfikacji przetargu.

Powrót do pytań
COFNIJ